个人业主的租金所得税
因泰国境内财产取得的所得，无论租金在泰国境内还是境外支付，都要在泰国纳税（第 41 条）。一个税务年度内在泰国停留合计满 180 天，即视为在泰国居住之人；非居民原则上只就泰国来源所得纳税，而芭提雅的租金正属于此。
- 先依第 42 条之二至第 46 条扣除必要费用，再扣除本人 60,000 铢的免税额，以及符合相关条件时配偶的 60,000 铢。扣除额与累进税率档次分别由上述条文和皇家法令规定，因此由我们与您逐案核算，而不在本页列出数字。
- 有多类所得者用 ภ.ง.ด.90（PND90），仅有雇佣所得者用 ภ.ง.ด.91（PND91），须于每年 3 月内按局长规定的表格申报。您某一年度的所得是否达到申报门槛，由我们先核对再申报。
以公司持有的租金收入
持有该公寓或别墅的泰国有限公司，按净利润而非收到的租金缴纳企业所得税：净利润即当期经营所得，减去依第 65 条之二所定条件可扣除的费用，并采权责发生制；而第 65 条之三列举的项目一律不得列为费用。
- ภ.ง.ด.51（PND51）须自会计期间前 6 个月结束后 2 个月内提交，按预估全年净利润的一半计税；ภ.ง.ด.50（PND50）须自会计期间最后一日起 150 天内提交，半年期已缴税额通常可在年度申报时抵充。
- 无合理理由将预估净利低估超过实际净利的 25%，须就应缴或短缴税款加收相当于其 20% 的附加金额（泰文 เงินเพิ่ม，第 67 条之三）。企业所得税税率与折旧率同由皇家法令规定，因此本页同样不列数字。
租客付租时的预扣税
付租方须在付款时预扣税款（第 50 条）、向您开具预扣税证明（第 50 条之二），再随缴款按月申报（第 52、59 条）。该义务落在作为付款方的租客身上，而不是您；已预扣的税款可在您的年度汇算中抵充应纳税额。
- 收款方为个人（自然人）时用 ภ.ง.ด.3（PND3），为公司或法人合伙时用 ภ.ง.ด.53（PND53）；缴库与月度申报的具体期限以税务局规定为准，您作为付款方时，由本所在首次申报前逐案确认。该义务落在付款方身上，无论其为公司、法人合伙、政府机关或个人，并不限于公司租客。
- 租金的预扣税率由部级规章或皇家法令另行设定，并不写在法条正文之中，因此由我们对照您的租约确认。扣缴不足的付款方须就差额与您承担连带责任（第 54 条）。
土地与建筑税
每年 1 月 1 日拥有或占有该土地或建筑的人，即为该年度纳税人，年内转手也不改变；纳税人为法人的，由法人代表负责缴纳。此税无需自行申报计算：由地方行政机关核定，并于 2 月内寄送核定通知书，税款须在 4 月内缴清；符合条件者可申请分期缴纳（期数与最低门槛依部颁规则）。
- 税率按用途划分，法律将用途分为农业、住宅、其他用途，以及闲置或未合理使用四类，并只规定上限：住宅用途不超过税基的 0.3%，其他用途（含商业）不超过 1.2%。实际征收的税率以当年皇家法令与地方条例为准，通常低于上限，且可能逐年调整。出租的公寓或短租别墅归入上述哪一类，决定了适用的税率，因此由我们与您逐案核对，而不作推定。
- 逾期缴纳的罚款为欠税额的 40%（在收到催告通知前补缴降为 10%，在催告通知规定期限内补缴为 20%），另按月加收 1% 的滞纳金（不足一月按一月计；经核准延期并在延期内缴纳的降为每月 0.5%），自缴纳期限届满起算，且不超过应缴税额。
租约印花税
租赁土地或建筑物，按整个租期的租金总额，每 1,000 铢（不足 1,000 按 1,000 计）贴 1 铢印花。该税由出租人负担，由承租人贴花；合同未写明租期的，视为 3 年。
- 须在文书签立前或签立时按不低于应纳税额贴花并注销，方视为完税。在泰国境内签立的租约，自应足额贴花之日起 15 日内主动补税的只补正税；此后加收附加税，逾期不超过 90 日为 2 倍税额或 4 铢（以较高者为准），超过 90 日为 5 倍或 10 铢（以较高者为准）；在境外签立的租约由我们另行核对。若系经稽查或举报发现：完全未贴花的，追缴正税并加收 6 倍（或 25 铢，以较高者为准）；贴花不足的，按差额加收 6 倍——因此补税宜在被查之前主动办理。
- 未足额贴花并注销的租约，在民事案件中不得作为证据使用，须先补足印花并注销后方可使用（第 118 条）。
雇用清洁工、园丁或管家时
纳中天的别墅或公寓，多半都有人照料——换客之间打扫的清洁工、园丁，或是常住的管家。只要这种安排构成雇佣关系，就会多出一套与上文各税无关的雇主义务：依《社会保险法》第 33 条，凡年满 15 岁、未满 60 岁的雇员，一律为强制参保人；已参保的雇员满 60 岁后仍受雇于本法调整的雇主的，视为继续参保。雇主须自该雇员成为被保险人之日起 30 日内，按秘书长规定的表格与程序，向社会保险办公室提交 แบบรายการขึ้นทะเบียนนายจ้าง 与 แบบรายการขึ้นทะเบียนผู้ประกันตน 办理登记（第 34 条），并在其满 60 岁后继续代扣与汇缴。参保义务以是否存在雇佣关系为准，与试用、临时或兼职无关，每周来两次的清洁工也不因此被排除在外；已离职人员另依第 39 条自愿参保，机制与在职雇员不同。
至于只雇一名清洁工的个人业主是否属于《社会保险法》所及的雇主，本页旁边列出的 SLF Accounting 指南并未给出结论：同一批材料既说凡雇用上述年龄段雇员的泰国雇主都须登记，也说该法适用于雇员 10 人及以上的企业（第 103 条），而两处都没有涉及私人住宅。指南最后写明，个案的登记与按月申报须逐案确认——因此在以您的名义登记或申报之前，我们会先把这一点确认清楚。
- 缴费：现行雇主与雇员各按工资的 5% 缴纳；该比例由部级规章而非法律本身规定，作为计算基数的工资上下限同样由部级规章规定并会不时调整，具体数额由我们核实，不在本页列出。雇员应缴部分由雇主在每次发放工资时代扣（第 47 条）。
- 按月：代扣的雇员部分与雇主部分，须于代扣当月之次月 15 日前连同缴费清单汇缴社会保险办公室；人员增减与工资调整，须在变动发生月之次月 15 日前申报。逾期或缴纳不足的，就欠缴金额按每月 2% 加收滞纳金，总额不超过应缴本金；从未代扣的雇主须自行补足雇员部分的全额并同样加收滞纳金，而雇员应享的权益不受影响（第 49 条）。
- 工资：最低工资公告生效后，属《劳动保护法》适用范围的雇主不得以低于该标准支付工资，并须在工作场所显著处张贴该公告（第 90 条）。该标准由工资委员会综合生活成本指数、通货膨胀率等第 87 条所列事实研议，提请内阁核定后公告于《政府公报》；各府的具体数额并不载于法条，因此我们为您核实春武里现行公告，而不在本页列出数字。最低工资如何适用，会因职务类别与最新公告而异，须逐案确认；而别墅的“工作场所”指何处，本页旁边列出的 SLF Accounting 指南并未说明——因此在据此行事之前，我们会先与您把这两点确认清楚。
- 我们负责：每月薪资计算、社保登记与缴费清单、人员入职与离职申报，以及薪资预扣税申报 ภ.ง.ด.1（PND1）——其税率与申报期限，我们按税务局现行规定核实后申报，不在本页陈述。
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需要保存的凭证
持有物业的公司每 12 个月结账一次（《会计法》第 10 条），须编制账目与财务报表，账簿与凭证存放于营业地，并自结账日起保存不少于 5 年。无论规模大小，有限公司的年度财务报表都必须经审计师（CPA）审查并出具意见；经审计的年度资产负债表须在结账日后 4 个月内提交股东大会批准（民商法典第 1197 条）——12 月 31 日结账的公司，多在次年 4 月底前开会——批准后 1 个月内，由董事将副本报送登记官（实务中即 DBD）备案（民商法典第 1199 条、《会计法》第 11 条），上例即次年 5 月底前。这 4 个月与 1 个月分别自您公司自己的结账日与批准日起算，而非固定日历日，因此由我们逐家公司跟踪这两个期限。
- 未依法记账的，民事罚金最高 30,000 铢；未按期提交财务报表的，民事罚金最高 50,000 铢——具体数额以官方规定为准；确有必要无法按期提交的，可由厅长准予延展或延后（《会计法》第 11 条）。不设账或不向税务评定官（เจ้าพนักงานประเมิน）提交账册凭证的公司，可按未扣除任何费用的总收入或总销售额（以较高者为准）的 5% 迳行核定税款。
- 以上是《会计法》对法人的义务。个人业主只需提供：已贴花的租约、租金收据与银行流水、公司租客开具的预扣税证明、土地与建筑税核定通知书，以及物业里若有人工作，其薪资与社保资料。
我们如何协助业主
您的租约、收据与预扣税证明都保存在 SLF Management System——由 PandaAI Co., Ltd 开发的事务所管理平台：文件识别自动入账、银行流水导入匹配、每位客户的截止日由系统跟踪。您可通过邮件、拍照或客户门户发送文件；我们完成当月记账，并把每份申报抄送给您。
- 个人业主：年度 ภ.ง.ด.90 申报并抵充租客已预扣的税款（仅有雇佣所得者才用 ภ.ง.ด.91）；某一年度需要申报哪几份，由我们先核对确认再申报。公司：月度记账、ภ.ง.ด.51 与 ภ.ง.ด.50、审计师对接与 DBD 财报提交。
- 您作为付款方时的每月 ภ.ง.ด.3 / ภ.ง.ด.53 申报与预扣税证明开具；租约贴花与补税；土地与建筑税全程，从核对核定通知书到争议沟通；物业员工的薪资与社保；以及历史年度补报与减免申请——减免依税务局局长公布的规章办理，我们只代为申请，不作承诺。
- VAT：出租公寓或别墅是否涉及增值税，不是一个网页能回答的问题——须按您的实际数据与单据逐案确认；在确认之前，我们不会为您办理任何登记。
常见问题
我住在国外，把中天的公寓出租，需要在泰国申报吗？
因泰国境内财产取得的所得，无论租金在泰国境内还是境外支付，都要在泰国纳税；非居民（一个税务年度内在泰停留不满 180 天）原则上只就泰国来源所得纳税，而您的租金正属于此。居住境外者，由其代表代为申报与缴税，例如产生该所得之业务的经理（第 57 条）。
为什么公司租客实付的金额少于租约写的租金？
因为付租方须在付款时预扣税款、向您开具预扣税证明（一式两份、内容一致，每次扣缴时即时开具），再随缴款按月申报。请保留每一张预扣税证明：已预扣的税款可在您的年度汇算中抵充应纳税额。
房子整年空置，还要缴土地与建筑税吗？
纳税人是 1 月 1 日拥有或占有该物业的人，2 月的核定通知书照样会来。若持续空置则须注意：连续 3 年闲置或未合理使用的，第 4 年在第 37 条第（4）项的闲置用途税率上加征 0.3%，此后每满 3 年再加 0.3%，合计不超过 3%（第 43 条）。以上是法定数字，实际征收仍以当年皇家法令与地方条例为准，由我们与您逐案核算。
我家的清洁工同时还给另外两家别墅做，这会有影响吗？
一名被保险人同时受雇于多个雇主的，各雇主均须分别履行自己的缴费与申报义务（第 48 条）。至于缴费工资基数或缴费上限如何在各雇主之间分摊，本页旁边列出的 SLF Accounting 指南并未说明，私人住宅的情形也同样没有涉及——因此在以您的名义登记或申报之前，我们会先与社会保险办公室把您的情况确定下来。
过去几年的租金一直没报，现在怎么办？
所得税项下的罚款与滞纳金，法律明确视同税款，并可依税务局局长公布的规章予以减免；而主动把漏报的申报表补上、在被查之前补上，通常正是争取减免的基础——越早补报，代价越小。一旦收到评定通知，税款连同罚款与滞纳金须在三十日内缴清。
以上为摘自 SLF Accounting 指南的一般信息，并非针对您具体情况的建议。税率、门槛与期限可能变动，采取行动前请先与我们确认。